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這根指揮棒決定您在青島買房的對(duì)與錯(cuò)，三區(qū)市碰不得，三區(qū)有潛力

文章插圖
相信任何人在買房后都會(huì)期待價(jià)格上漲，絕無希望房價(jià)格橫盤震蕩甚至下跌的可能，無論您是買房自住還是投資增值。
大家都知道，影響一個(gè)城市房價(jià)的三要素是指所謂“長期看人口、中期看土地、短期看政策” 。同時(shí) ，我們不能否認(rèn)其中的“土地供給”與“貨幣政策”這兩點(diǎn) ，會(huì)隨著國家對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)控出現(xiàn)經(jīng)常性的變化。只有“人口”這個(gè)影響房價(jià)的長期要素，與“長期投資”類別的房產(chǎn)投資最為契合，更是其中最穩(wěn)定、最難轉(zhuǎn)向的因素。甚至，我們可以忽略土地與政策因素，以人口流動(dòng)目標(biāo)地區(qū)作為我們的投資地域。
一個(gè)城市內(nèi)區(qū)市間人口的增減變化，與地方產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃息息相關(guān) 。人口的流動(dòng)已經(jīng)充分反映了這些。只要我們跟隨人口的流入目的地去選擇購房區(qū)域，也就鎖定了買房需求支撐群體，房產(chǎn)的增值便有了保障。
說起人口與房價(jià) ，我們需要談的不外有三點(diǎn) 。一是要“有人” ，也就是首先要有總量與增量；二是要“有人買” ，指的是總量與增量上要有足夠的勞動(dòng)力群體和需求群體；三是要“有人買得起” ，這是說從文化層次上要具有優(yōu)勢，畢竟文化層次與收入層次在現(xiàn)代社會(huì)中越來越正相關(guān) 。而青島的七區(qū)三市，無論人口總量與增量、人口年齡與文化結(jié)構(gòu)等均存在著較大的差異。
PART 1 要“有人”據(jù)《青島市第七次全國人口普查公報(bào)》，截至 2020 年 11 月 1 日零時(shí) ，青島全市常住人口達(dá)到1007.17萬人，占全省同時(shí)點(diǎn)常住人口總量（10152.7萬）的9.92% ，較2010年人口比重提高了0.82個(gè)百分點(diǎn) ，居全省十六地市第一位。
這個(gè)比重的變化，是說明問題的關(guān)鍵所在。其意義就是說，假設(shè)人口總量全省是保持一個(gè)常數(shù)不變的話，青島的人口流入是最高的。我們看下圖：
從上圖“2020年人口數(shù)”總量看，全省常住人口過千萬的只有臨沂和青島兩市，其次是濰坊和濟(jì)南，人口總量超900萬人。我們知道，臨沂與濰坊是全省行政管轄土地面積超1.6萬平方公里的大市，臨沂高居首位，十年前便是全省唯一的人口千萬大市。
從全省城市人口比重變化看，全省10個(gè)城市比重下跌，說明雖然人口絕對(duì)總數(shù)也有所增加，但人口流出趨勢難掩；六個(gè)比重提高地市中，菏澤、日照與東營僅僅高于地平線，值得稱道的僅有青島和濟(jì)南兩市，分列全省前兩位，成為省內(nèi)人口流動(dòng)的主要目標(biāo)城市。
【這根指揮棒決定您在青島買房的對(duì)與錯(cuò)，三區(qū)市碰不得，三區(qū)有潛力】《第一財(cái)經(jīng)》官方近期發(fā)布的《今年畢業(yè)生就業(yè)首選十大城市》一文中提到：

通過對(duì)2021屆畢業(yè)生進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，今年畢業(yè)生平均稅前月薪8720元......首選城市排名前十分別為上海、深圳、廣州、成都、北京、杭州、青島、南京、重慶、長沙。

《山東省第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)情況》也如此表述：

濟(jì)南、青島兩市的人口集聚能力不斷加強(qiáng) ，省內(nèi)中心城市核心地位不斷鞏固。

這都有力地佐證了我們的觀點(diǎn) ，青島在山東的城市競爭力、人才吸引力是常住人口總量增加的基礎(chǔ)保障。
談完青島的人口集聚趨勢為房價(jià)提供的整體需求支撐后，我們?cè)俜治銮鄭u七區(qū)三市的細(xì)分情況 ?？聪卤恚?br /> 與上同理。可見， 2010年-2020年的10年中，把青島常住人口看做一個(gè)常數(shù) ，則上表反映了市內(nèi)人口的流動(dòng)趨勢變化。其中平度、萊西、市南、市北和即墨五個(gè)區(qū)市人口呈現(xiàn)流出態(tài)勢，其中平度、萊西和市南均在1個(gè)百分點(diǎn)以上。并以平度為最；區(qū)市間人口流入的前三名分別是西海岸新區(qū)、城陽和李滄，比重分別提高了2.92、2.56和1.44個(gè)百分點(diǎn)；比重提高但幅度變化不明顯的是嶗山和膠州兩個(gè)區(qū)市。
從上表劃分的三個(gè)層次看， 西海岸、城陽和李滄成為人口流入主要目標(biāo)區(qū)域 ， 平度、萊西和市南則是人口主要輸出地 。
我們?cè)購淖罱?0年人口增量數(shù)字來看，如圖：
可以看到，西海岸、城陽和李滄分別增加常住人口51萬、37萬和22萬人；而平度、市南和萊西則分別流出接近17萬、6萬和3萬人。
人口總量的增減，必然帶來住房需求的變化；需求的升降，則意味著供需矛盾的變化；供需矛盾顯而易見是價(jià)格漲跌的重要影響因素。
總結(jié)本節(jié) ，青島10區(qū)市人口流入地以西海岸、城陽和李滄為主要目標(biāo)區(qū)域，擁有更廣泛的購房需求；平度、市南和萊西則為主要人口輸出地，不斷流失的人口逐漸消減著其房價(jià)支撐。
PART 2 要“有人買”一個(gè)人口老齡化較高的地區(qū) ，對(duì)住房的需求自然會(huì)降低，甚至反是供給的增加。所謂“有人買” ，就是指人口年齡結(jié)構(gòu)要“年輕化” 。年輕化的居民才能有剛需群體，才能作為房價(jià)的基礎(chǔ)支撐。沒有了剛需，投資性住房需求就是空中樓閣、鏡中花月。
這是一個(gè)很淺顯的道理。
我們看一下《青島市第七次全國人口普查公報(bào)》的青島各區(qū)市常住人口年齡結(jié)構(gòu)情況，如下圖：
由上表可見，青島全市60歲以下人口占比為79.72% ，其中14歲以下占比為15.41% 。如果一個(gè)區(qū)市低于以上兩個(gè)比例，說明在青島全市范圍內(nèi)看，老齡化已經(jīng)很嚴(yán)重。可想而知，老齡化嚴(yán)重的地方，勞動(dòng)力減少、財(cái)政壓力負(fù)擔(dān)大，人口紅利會(huì)不斷降低；對(duì)于房地產(chǎn)市場的住宅需求來說，剛需人口群體占比小，更加重要的是隨著年長居民的不斷逝去，二手房供給相應(yīng)不斷增加，蹺蹺板效應(yīng)將愈加明顯。65歲人口占比數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了這一點(diǎn) 。
我們將以上表中數(shù)據(jù)加工為圖表，從老齡化和年輕化兩個(gè)維度分別進(jìn)行觀察，首先看下圖：
可以發(fā)現(xiàn)60歲以下占比低于全市平均值的區(qū)市，前三名分別是：城陽區(qū)、西海岸和李滄區(qū) ，分別為85.7%、83.48%和83.02%；后三名則為：市南區(qū)74.08%、平度市74.47%和萊西市74.84% 。其他區(qū)市如嶗山和膠州也在平均值以上，但即墨已經(jīng)低于全市水平，市北更是迫近全市最低水平，只有75.43% 。
再看14歲以下群體情況：
可見，五個(gè)區(qū)市低于全市均值15.41 ，分別是嶗山、市南、市北、萊西和平度；高于全市水平的也是五個(gè) ，依次為城陽、李滄、膠州、即墨和西海岸。這反映了各個(gè)區(qū)市生育率水平的高低與購房群體后備力量的差異。
綜上可以得出青島10個(gè)區(qū)市購房需求群體的大小差別。幾個(gè)指標(biāo)的疊加，我們可以作出一個(gè)小結(jié) 。即， 城陽區(qū)、西海岸和李滄區(qū) ，擁有更多的住房需求和后續(xù)支撐；而市南區(qū)、平度市和萊西市則反之。
PART 3 要“有人買得起”目前，青島全市新房均價(jià)為1.63萬元附近徘徊，略高于全國東部地區(qū)均價(jià)1.46萬元（國家統(tǒng)計(jì)局5月數(shù)據(jù)）。雖全國并不能排在前列，但在全省范圍內(nèi)確實(shí)是“會(huì)當(dāng)凌絕頂” 。毋庸置疑， “買得起”是個(gè)很重要的問題。
2020年的文章中，曾多次討論全國城市包括青島的房價(jià)收入比問題。這里，我們只從人口這個(gè)維度分析。在現(xiàn)代，文化層次與收入的高度相關(guān)性已經(jīng)越來越明顯。埋怨收入低的群體，其實(shí)文化程度絕大多數(shù)都較低，畢竟隨著工業(yè)現(xiàn)代化以及人工智能的發(fā)展，靠勞力吃飯已經(jīng)越來越?jīng)]有市場；收入較高的群體，則多緣于文化層次高，其崗位具有著人工智能的難以替代性。
由此，我們分析青島10個(gè)區(qū)市的大學(xué)學(xué)歷比重和人口總量，便可以對(duì)高收入群體窺一斑而知全貌，從而推斷出“買得起”的人口情況 ?？聪聢D：
從以上青島人口學(xué)歷結(jié)構(gòu)中，我們可以看到全市平均大學(xué)學(xué)歷人口比重為22.6% 。其中市南、嶗山、李滄和市北作為老城區(qū) ，仍然霸居全市前四名；此外高于全市平均水平的就是西海岸和城陽；而即墨、膠州、平度和萊西則不足全市均值的一半。
從大學(xué)學(xué)歷人口總量數(shù)據(jù)看，西海岸擁有大學(xué)學(xué)歷人口49萬人，市北39萬，分居全市首位和第二名；第三、四位則是城陽和李滄，大學(xué)學(xué)歷人口總量分別是27.11和26.8萬人；不足15萬人的4個(gè)區(qū)市仍然是即墨、膠州、平度和萊西。
這里，我們需要思考的一個(gè)問題是，如果老城區(qū)的學(xué)歷結(jié)構(gòu)中剔除60歲以上的人口，四區(qū)勞動(dòng)力中的大學(xué)學(xué)歷占比必然呈雪崩式的下降。
我們?nèi)绻麖膭?dòng)態(tài)角度來看，分析2010-2020年期間的“15歲以上受教育年限”則能夠看出趨勢性的特點(diǎn) ， 10區(qū)市勞動(dòng)力人口中大學(xué)學(xué)歷占比也由此將重新洗牌 ?？聪聢D：
可見， 2010年以來的10年間，青島各區(qū)市之間受教育年限增長超過全市均值0.96的只有李滄、城陽和西海岸；增幅最小的則是市南、平度、市北和萊西。
鑒于單個(gè)指標(biāo)不能充分反映問題，我們?nèi)匀粚讉€(gè)指標(biāo)重疊的區(qū)市保留，偶現(xiàn)的區(qū)市去掉，則可以看到，從存量和增量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)上來看，文化層次也即收入層次較高的區(qū)市仍然是李滄、城陽和西海岸 ，相對(duì)較低的也還是市南、平度和萊西 。
【結(jié)語】人口，永遠(yuǎn)是住宅市場最重要的決定因素，尤其是人口的流動(dòng)反映了國家及城市的規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，也代表了人們的取舍意向。
不能否認(rèn) ，人類的遷徙總是從農(nóng)村向城市，從小城市到大城市，從大城市走向大都市和國際化都市。青島的城市地位和發(fā)展，必然形成越來越強(qiáng)的人口集聚能力。同時(shí) ，以上的分析也反映了增量人口在十區(qū)市之間的選擇。
我們可以參考浦東新區(qū)住宅市場的20年歷史。千禧年“寧要浦西一張床，不要浦東一間房” ，其時(shí)上海的房價(jià)基本在3326元/㎡左右，靠近郊區(qū)的地段，甚至單價(jià)只要一兩千一平；但隨著浦東地鐵2號(hào)線首段的開通；APEC峰會(huì)的成功舉辦；地標(biāo)新天地、奢侈品大佬恒隆廣場的開業(yè)；成功申博；“黃浦江上第八橋”閔浦大橋建成通車等標(biāo)志性事件的發(fā)生，浦東的日新月異推動(dòng)著房價(jià)逐年攀升，直到那些“不要浦東一間房”的人們望房興嘆，這是多么慘痛的教訓(xùn)！
青島七區(qū)三市的人口數(shù)據(jù)變化，告訴了我們最有增值潛力的三區(qū)只有西海岸新區(qū)、城陽和李滄；同時(shí)也劃出了三個(gè)置業(yè)禁區(qū) ，即市南、平度與萊西。
一切都告訴我們：人口跟著規(guī)劃走，房價(jià)跟著人口走。作為青島人或者外省外地?cái)M在青島就業(yè)、置業(yè)的人們，應(yīng)該清醒地看到這一點(diǎn) 。

以上關(guān)于本文的內(nèi)容，僅作參考！溫馨提示：如遇健康、疾病相關(guān)的問題，請(qǐng)您及時(shí)就醫(yī)或請(qǐng)專業(yè)人士給予相關(guān)指導(dǎo)!

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