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一個行業(yè)開始陷入瓶頸。

根據(jù)最新的研究報告顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在陷入低迷。新建商品房庫存總量大幅度攀升至近五年的最高水平， 52110萬平方米。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院在周五發(fā)布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截止到11月，國內(nèi)100個城市新建商品房住宅庫存總量為52110萬平方米，創(chuàng)2016年8月以來的最高值。
報告稱， 100城新建商品住宅庫存總量環(huán)比和同比增長均為2.1% 。環(huán)比已經(jīng)連續(xù)四個月增長，而同比則是保持了36個月的增長態(tài)勢。
該報告還顯示， 11月份國內(nèi)100個城市的新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量僅僅只有3437萬平方米，總體呈現(xiàn)“供大于求”的趨勢。
曾幾何時，一個新樓盤的預(yù)售資格往往會被購房者“搶破頭皮” 。但現(xiàn)在，隨著住宅的保有量越來越高，在總體人口增長呈現(xiàn)疲態(tài)的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場也隨之而來地陷入到了低迷當(dāng)中。
一個13億人口的經(jīng)濟體，一個13億人口的大市場，如今也越來越飽和。也正如貝殼CEO所說的那樣：“國內(nèi)房地產(chǎn)市場從增量時代走向了存量時代。”
當(dāng)房市陷入低迷，隨之而來的就是鼓勵性的購房措施。
這一點，在三四線城市尤為嚴(yán)重，去庫存正是這些三四線城市所面臨的壓力。
湖北荊門、河南新鄉(xiāng)等地都相繼出臺了鼓勵性的購房措施。荊門涉及土地和商品供應(yīng)總量限制、優(yōu)化土地供給、嚴(yán)格商品房項目預(yù)售許可條件、實施大學(xué)生購房補貼、支持新建非住宅類商品房交易，這些措施變相說明了一點，我們對房子的感情——愛恨交織。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進預(yù)計， 12月份和明年一季度，全國三四線城市會在購房政策方面進行更大松綁，以此來緩解去庫存的壓力。
易居房地產(chǎn)研究院此前還發(fā)布了《2021年11月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告顯示， 11月國內(nèi)40個城市新房成交創(chuàng)近10年同期最差，預(yù)計未來三個月40城新房成交量或?qū)⒗^續(xù)走低。
路透社的調(diào)查則顯示，樓市低迷預(yù)計將延續(xù)至2022年上半年，由于信貸緊縮和即將出臺的房產(chǎn)稅等因素，房價和銷售都將雙雙下滑。
社科院院長謝伏瞻上周在2022年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》發(fā)布會上則提到國內(nèi)當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問題較為突出，需要引起重視的是近期房地產(chǎn)銷售和投資、土地出讓出現(xiàn)了放緩現(xiàn)象，部分城市出現(xiàn)了房價下跌和購房的觀望情緒。
謝伏瞻說：“房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，在國民經(jīng)濟中具有系統(tǒng)重要性，特別是對于依賴較高的地區(qū) ，房地產(chǎn)市場一旦過度放緩可能觸發(fā)更為復(fù)雜的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條 ?！?br /> 在過去，房地產(chǎn)一直以來都是經(jīng)濟中的重要鏈條之一，不過隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)的價格又變相制約了經(jīng)濟的發(fā)展，但眼下而言，我們依然離不開房地產(chǎn) 。
就業(yè)、土地出讓金、購置稅，這些收入在某種意義上為地方創(chuàng)造了收入，當(dāng)房價受到影響，購房者觀望情緒溢出的時候，這些地方收入也會受到下滑。
2018年， 18.3萬億財政收入中，有大約6.5萬億來自于土地使用權(quán)出讓金，占比35.5% ，土地出讓金對于財政收入的重要性不言而喻。
反過來講，土地出讓金本質(zhì)上又和房地產(chǎn)息息相關(guān) ，隨著房地產(chǎn)陷入低迷，造成影響的不僅僅是房企和購房者，還關(guān)乎著地方收入。
這是一個兩難的選擇。
地價是房價的重要組成部分，土地供給過多，可能會抑制地價和房價，從而減少地方收入；土地供給過少，又可能會推高地價和房價，又和調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)相悖。
經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，地方是唯一的土地供應(yīng)方，在土地供給和地方收入糾纏在一起的情況下，地方政府在地價和房價上漲期通過增加供應(yīng)來平抑價格的動力不足，甚至可能選擇實施“饑餓供地” ，繼而抬高商品住宅用地價格。
回首過往，在廈門地價漲得最快的2015年和2016年，廈門住宅用地推出數(shù)量大幅減少，從2009年的43塊土地減少至2015年的8塊。即便廈門和其他一二線城市這幾年加快了土地供應(yīng) ，但這些大城市居住用地面積占城市建設(shè)用地面積的比重，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際水平。
【低迷是什么意思房價低迷是什么意思】基于此，我們對房地產(chǎn)可能是又愛又恨的。一方面源自于房地產(chǎn)帶來的高額創(chuàng)收，另一方面又源自于房地產(chǎn)所帶來的高額房價，一把有利有弊的雙刃劍。
安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在2017年曾提出，不同規(guī)模城市供地意愿也有很大的差異。大城市和特大城市的供地意愿更低，中小城市的供地意愿相對較高。在城市化進程后，人口集中流入了大城市和特大城市，同時又由于這些城市供地意愿較低，產(chǎn)生了明顯的房價上漲壓力。
根據(jù)高善文在2017年的測算，日本三大城市圈居住用地占比為44% ，紐約為38% 。同為海港城市的深圳只有19% ，香港是18% ，上海是21.5% 。在內(nèi)陸城市里，首爾和倫敦城市圈居住用地占比分別是57%和55% ，而北京和天津僅有19% 。
土地決定著房子是否稀缺，而稀缺又決定著價格的高低。
在上海房價高歌猛進的2015年7月至2017年8月，上海三年住宅用地面積供應(yīng)增速分別為-0.24%、-44.31%和53.19% 。
減少土地供給帶動現(xiàn)有的土地價格上漲，取得更多的土地出讓收入，高價土地又帶動高樓板價，從而推動房價上漲，如此循環(huán)往復(fù) 。
不過好處是，賣地的收入支持了城市的基建投遞和城市化建設(shè) ，加速城市化，又促進了經(jīng)濟繁榮。
任何事物都有其兩面性，魚和熊掌難以兼得。
以筆者居住的成都為例，其2017-2021年年均住宅用地供應(yīng)量相當(dāng)于一個3公里見方的土地。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)來看，成都城區(qū)的人口密度約為8300人/平方公里，換算下來成都年均新增的住宅用地面積只夠“站”7.47萬人。
而現(xiàn)在，房地產(chǎn)的低迷不在于土地供應(yīng) ，而在于金融風(fēng)險。金融風(fēng)險的調(diào)控和平穩(wěn)落地是重中之重，再加之對銀行給房企限貸的措施以及疫情的影響。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的低迷。
更重要的一點是，隨著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和剛需的消耗殆盡以及新增人口的不足，這些問題都將在更為長遠(yuǎn)的未來困擾著房地產(chǎn)行業(yè) 。
眼下一個更為實際的情況可能是，剛需的人大多買了房，又或者是還買不起房，至于給未來的下一代購房，各方面的經(jīng)濟壓力都相繼而來，困擾的不僅僅是房地產(chǎn) ，還有夢想著擁有一套房子的打工人。
end.

作者：羅sir ，新青年的職場內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。我，把知識磨碎了給你看。

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