北京2021年第三輪土拍已過(guò)去有半月，七成的底價(jià)成交和民企的“躺平”讓地價(jià)趨穩(wěn) 。更多被大家關(guān)注的是樓面價(jià)和出售指導(dǎo)價(jià)，尤其出售指導(dǎo)價(jià)，關(guān)乎著未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì) 。
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每塊地都有拿地要求，比如修建保障性住房多少平米等等，所以樓面價(jià)和出售指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有固定金額和比例的規(guī)律 。但是，這些地塊中，位置“最好”的勁松地塊的樓面價(jià)和指導(dǎo)價(jià)著實(shí)扎眼 。樓面價(jià)格2.8萬(wàn)每平米，出售價(jià)格卻給到了10.66萬(wàn)每平米！再加上僅有葛洲壩一家出價(jià)，以11.4億元的底價(jià)成交 。不禁讓人浮想聯(lián)翩，究竟是“內(nèi)幕”還是“天上不會(huì)掉餡餅”呢？
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首先，就位置而言，不必多說(shuō)，參考周邊住宅價(jià)格，賣(mài)這個(gè)價(jià)格合情合理 。地塊用地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，建設(shè)用地面積12533.841㎡，建筑控制規(guī)?！?0108㎡ 。地塊容積率為3.2，建筑控高80米，綠化率30%，將以“七通一平”形式供地 。折算樓面價(jià)格確實(shí)只有2.8萬(wàn)每平米 。
但是，附加條件是:必須承諾將建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅 。同時(shí)，地塊地上可出讓居住建筑規(guī)模（12032.4平方米）全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷(xiāo)售 。是的，要求高標(biāo)準(zhǔn)住宅，且必須現(xiàn)房銷(xiāo)售 。最為關(guān)鍵的是，住宅面積12032.4平米 。沒(méi)有錯(cuò)，住宅可出讓面積不是40108平米 。這么算下來(lái)，折合住宅樓面價(jià)，一下子就變成了9.5萬(wàn)每平米！賣(mài)10.66萬(wàn)每平米，就算是每戶(hù)允許有±3%銷(xiāo)售差，也絕對(duì)是賠本的買(mǎi)賣(mài)！
賠錢(qián)自然沒(méi)人干，四萬(wàn)平米的建筑面積，僅有一萬(wàn)二的住宅，其余為商業(yè) 。拿地的另一個(gè)要求就是要經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)建筑20年 。以該地塊的商業(yè)價(jià)值來(lái)說(shuō)，自然是值得以“賠錢(qián)”的方式來(lái)承建這一萬(wàn)兩千平米的住宅項(xiàng)目 。并且該住宅項(xiàng)目不受“7090”限制，要求套數(shù)不超過(guò)200套，戶(hù)型選擇上更加自由 。開(kāi)發(fā)商可以蓋成60平的小戶(hù)型或者選擇大戶(hù)型的豪宅項(xiàng)目 。
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還有一點(diǎn)極其關(guān)鍵:現(xiàn)房銷(xiāo)售 。也就是說(shuō)，這個(gè)住宅項(xiàng)目真正出售時(shí)間至少是兩年以后了 。按房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，兩年的變化實(shí)在是太大了 。雖然表面上看需要兩年時(shí)間才能銷(xiāo)售回本，也擁有兩年的升值空間，也許這就是只有資金雄厚的葛洲壩集團(tuán)一家房企競(jìng)標(biāo)的真正原因吧 。
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