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等額本息和等額本金的區(qū)別可以從額度、每月還款額、總利息和資金利用情況這四個(gè)方面來了解，而兩者各有優(yōu)缺點(diǎn)，衡量那一種對(duì)自己而言更好需要結(jié)合自身的情況來選擇，有些地方的銀行也有可能會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)營政策指定一種還款方式，所以做選擇時(shí)需要從實(shí)際情況出發(fā) 。
一、等額本息和等額本金的區(qū)別。
等額本息和等額本金是房貸的兩種還款方式，兩者存在著不少區(qū)別，我們選取其中比較重要的額度、每月還款額、總利息和資金利用情況這四個(gè)方面來了解一下。為了方便理解，里面用到的例子統(tǒng)一設(shè)定以下條件：商業(yè)住房貸款，期限為20年，利率為5.39%，額度為100萬。
1、如果可支配收入不充足，會(huì)造成房貸額度出現(xiàn)差異。
房貸的總額與月收入有關(guān)，而月收入又與每月的還款額有關(guān) 。同樣一筆100萬的房貸，依上面的條件計(jì)算，等額本息每月還款6817元，而等額本金的首月還款是8658元。
而銀行對(duì)于收入的要求一般是月供不超過可支配收入的50%，如果同樣是100萬房貸，做等額本息只需要銀行認(rèn)定的可支配收入超過1.37萬左右就可以了，而做等額本金的話可支配收入要超過1.7萬，否則就貸不了100萬的房貸，需要降低額度而增加首付，或者直接選擇不了等額本金。
例如銀行認(rèn)定的收入是1.37萬，50%就是6850左右，用等額本息的還款方式可以貸到100萬，但用等額本金的方式就只能貸到79萬左右。所以如果要有選擇權(quán)，首先要保證除其他負(fù)債以外的可支配收入能夠滿足銀行要求的條件。
2、每月還款額不同。
在相同房貸總額和期限下比較，等額本金還款額每月遞減，等額本息還款額每月金額相同。等額本金前期的還款額要比等額本息高。
（1）、等額本金。
等額本金是先把總房貸平均分到每個(gè)月，所以每個(gè)月還款額中的本金部分是不變的，利息的計(jì)算基數(shù)是剩余本金，所以每月的利息會(huì)隨著本金的減少而減少，故此每月的還款額會(huì)呈現(xiàn)由多而少地逐漸遞減的現(xiàn)象。
比如像上面的例子，100萬的房貸首月還款8658左右，其中本金是4166.67，利息就是100萬房貸1月的利息4491.67，第二個(gè)月還款額變?yōu)?639元，比上個(gè)月減少了18元左右，其中的本金不變，主要是利息變化了，這個(gè)月的利息計(jì)算基數(shù)要減去上個(gè)月還掉的本金，即剩下995833.33，依此類推，到第10年（120）期的時(shí)候，還款額是6431元左右，其中的本金還是4166.67，利息下降為2264.53元
（2）、等額本息。
等額本息中的每月還款額雖然也同樣包含本金和利息，但是它通過組合處理后使每個(gè)月的總還款額保持在一個(gè)固定的數(shù)值，其中因?yàn)槔⒌挠?jì)算同樣都是以剩余本金為基數(shù)來計(jì)算，所以在每月還款中利息部分遞減，相應(yīng)的本金需要逐步遞增，通過此消彼長的方式來保持?jǐn)?shù)值的不變。
從上面設(shè)定的房貸條件看來，100萬的房貸每月還款6816元左右，其中第一個(gè)月的本金只有2325元左右，而首月的利息與等額本金的首月利息是一樣的，都是4491.67元，從第二個(gè)月開始因?yàn)楸窘饻p少幅度的差異而導(dǎo)致利息部分產(chǎn)生變化。到第10年（120）期的時(shí)候，還款額保持6816元不變，其中的本金部分是上升至3963元，利息則降為2853元左右。
3、利息總額不同。
從上面還款額差異的情況可知，由于等額本金和等額本息的還款額中，前者的本金消減要比后者快一些，以剩余本金為基數(shù)計(jì)算的利息就相對(duì)要少很多。依上面設(shè)定的房貸條件，20年下來等額本金的總利息是541245.83元，而等額本息的總利息是636054.49元，前者比后者節(jié)省將近10萬的利息。這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)隨著貸款期限的增加而增加，假設(shè)期限由20年變?yōu)?0年，其他條件不變，總共節(jié)省的利息將近21萬。

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