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住宅用地拍賣時，我們常常提到一個詞：樓面價。很多人不太懂樓面價，當(dāng)我們提到樓面價很高時，會嗤之以鼻：一下子蓋二三十層，樓面價再高，攤到每層也就幾百塊錢每平米，有什么高的？這就是不懂樓面價鬧出的笑話。今天我們就談?wù)勈裁词菢敲鎯r ，樓面價怎么計算。
樓面價，是開發(fā)商拿地時，每平方米商品房的土地價格，也就是我們常說商品房的土地成本。
舉例：一個小區(qū) ，開發(fā)商拿地花了15億，建造的可銷售的商品房的總建筑面積是15萬平方米，那么樓面價就是150000÷15=1萬元/平方米。
可是開發(fā)商拿地時，還沒有進行規(guī)劃設(shè)計，也沒有顯示可銷售的建筑面積，樓面價是怎么計算的呢？
我們先回顧一下一個名詞—容積率。容積率就是一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比值。容積率確定，占地面積確定，地上建筑面積就確定了。而地上建筑面積，基本就是開發(fā)商的可銷售面積了。比如，一塊地占地面積20萬平方米，容積率是2 ，那么這塊地上建造的可銷售的房屋的建筑面積就是20*2=40萬平方米 ?？梢?nbsp;，小區(qū)的可銷售的建筑面積，和小區(qū)內(nèi)房屋的樓層數(shù)沒有關(guān)系。只不過樓層高，每棟樓的面積大，小區(qū)的樓棟數(shù)就少。反之，樓層低，每棟樓的面積小，樓棟數(shù)就多。按照上面舉的例子，小區(qū)每層建筑面積800平方米。蓋10層的房子，每棟8000平方米，需要400000÷8000=50棟樓；蓋25層的房子，每棟20000平方米，只需要400000÷20000=20棟樓。
所以懂得了容積率，那么計算樓面價就簡單了。計算樓面價，先根據(jù)占地面積和容積率，計算出可銷售面積；再用總地價除以可銷售面積，就是樓面價了。
這里，有幾點說明一下：
1、一般我們說的土地價格，是以畝為單位，比如每畝1500萬，換算關(guān)系是這樣的：1公頃=1萬平方米=15畝。每畝1500萬，換算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。再除以容積率就是樓面價了。
2、有些地方有些地塊，地價是限總價的：當(dāng)達到限制總價以后，競爭配套安置房或者人才公寓，建成以后無償提供給政府。這時候的樓面價是失真的，并不能完整反映開發(fā)商的土地成本。
3、還有的地塊，特別是商住地塊，會有一定比例的商業(yè) ，要求開發(fā)商自持，這時候的樓面價也是失真的，也不能完整反映開發(fā)商的土地成本。
總之，樓面價作為開發(fā)商拿地的成本，一定程度能夠決定商品房的最終銷售價格，是我們預(yù)測商品房售價的一個重要的參考指標(biāo) 。
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