5折賣不動，20年賣不完？湖南放大招推動非住宅商品房去庫存 _5折

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《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪人員李永華 │ 湖南長沙報道
“在長沙，不要買公寓。”今年以來，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士都表達(dá)了類似的看法。他們給出的邏輯基本一致：長沙公寓、寫字樓和商鋪量太大，幾年都賣不完，價格持續(xù)下跌，哪怕打5折也不一定能甩貨清倉。
面對這一情況，湖南省住建廳放大招，10月28日公開發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱“《意見》”）。全文從10個方面全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力——嚴(yán)格控制非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應(yīng)、促進(jìn)非住宅商品房租售、鼓勵非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測監(jiān)管平臺、落實屬地主體責(zé)任。
11月1日，長沙召開房地產(chǎn)工作座談會，長沙市副市長周志凱強(qiáng)調(diào)，要重點抓好商住比的科學(xué)優(yōu)化，積極推進(jìn)非住宅去庫存。
長沙某在建樓盤外景
庫存高企，“20年都賣不完”？
一家頭部開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪人員，非住宅商品房庫存高企是湖南不少城市的普遍問題，省會長沙尤其嚴(yán)峻，這10條措施都是實打?qū)嵉睦茫彩鞘袌龅贡飘?dāng)?shù)卣薷恼?。
《意見》規(guī)定，對連續(xù)兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。對去化周期在24-36個月的市縣，當(dāng)年非住宅商品房用地供應(yīng)轉(zhuǎn)化建筑面積不得超過上兩個年度平均銷售總量的1/2 。對去化周期在12-24個月的市縣，對擬出讓的非住宅商品房用地，應(yīng)適當(dāng)降低商住配比，保持合理有序的供應(yīng) 。
此前，長沙非住宅商品房庫存就像是“堰塞湖”，有市場人士形容商業(yè)地產(chǎn)“20年都賣不完” 。
這一說法并非聳人聽聞。根據(jù)湖南中原研究院月報數(shù)據(jù)，截至9月底，長沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫存461萬平方米，去化周期36個月，近兩個季度去化周期維持在32-39個月；寫字樓庫存351萬平方米，去化周期249個月，近兩個季度去化周期在249-463個月；商業(yè)庫存434萬平方米，去化周期199個月，近兩個季度去化周期在186-240個月。
克而瑞（易居中國下屬全資子公司）給出的數(shù)據(jù)是，截至2021年9月，長沙商業(yè)庫存存量達(dá)到441萬平方米，去化周期長達(dá)209個月；辦公存量為302萬平方米，去化周期約220個月；公寓存量447萬平方米，去化周期約33.17個月。
非住宅供應(yīng)量為何如此之大？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪人員接觸的多位開發(fā)商均認(rèn)為，土地供應(yīng)時，長沙的商住比要求3:7，有的地塊是4:6，個別地塊甚至高達(dá)5:5，這一比例遠(yuǎn)超一線城市，也比湖南其它地市的標(biāo)準(zhǔn)高出一截，長期積累下來，非住宅的體量就越來越大。
開發(fā)商雖然叫苦，實際上，此前也是樂于接受這一政策。2018年，長沙“反炒房”，針對住宅推出當(dāng)時號稱最嚴(yán)的限購限價等措施。非住宅市場中，在去年底、今年初長沙公寓價格大跳水之前，絕大部分樓盤公寓價格均高于住宅價格，且不限價，成為開發(fā)商的一大利潤來源，推動開發(fā)商建設(shè)和銷售公寓、寫字樓與商鋪。
開發(fā)商排隊降價
追根溯源，非住宅市場是從2019年年底下行，2020年下半年開始跳水。
2021年2月20日，湖南省住建廳和湖南省統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于2020年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》稱，在2020年的新建商品房銷售中，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等分化現(xiàn)象明顯。其中,住宅銷售面積8506.65萬平方米，同比增長5.4%；辦公樓銷售面積110.69萬平方米，同比下降3.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積541.28萬平方米，同比下降11.8% 。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長沙公寓成交均價13111元/㎡，而2020年以來成交均價為11750元/㎡，降了1361元/㎡，跌幅達(dá)11% 。
長沙麓谷高新區(qū)某樓盤一置業(yè)顧問說，2020年9月，恒大率先甩賣公寓，7折銷售，位于主城區(qū)萬家麗的一項目公寓價格跌破8000元/㎡。一位購買該項目公寓的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪人員，當(dāng)時幾乎是“無腦下單，樣板間都沒看就買了” 。他沒想到，這個項目在下單后不到半年就已停工，至今還在等待復(fù)工。
今年3月，新力鉑園公寓售價從9000元/㎡降到6888元/㎡，是當(dāng)時打折力度較大的一個項目，引發(fā)市場震動。不過，它的降價風(fēng)頭很快被其它項目搶走。綠地一項目部分公寓價格從14000元/㎡猛降至9000元/㎡以下，金地在長沙天心區(qū)的一項目推出5888元/㎡起的特價現(xiàn)房公寓……排隊降價者比比皆是。
《湖南日報》10月29日報道《意見》時稱，目前長沙降價的公寓，其價格相比之前幾乎是打?qū)φ邸⒋蛉鄣乃?。
即便如此，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪人員走訪多個樓盤時，眾多置業(yè)顧問仍眾口一詞地感慨：“賣不動” 。
在長沙旭輝地產(chǎn)某樓盤營銷中心，置業(yè)顧問說：“長沙公寓太慘淡了！太多了，政府也是怕開發(fā)商出問題，才推出這個政策。”
不過，在部分熱門板塊，如長沙濱江金融中心，在售公寓降價促銷效果比較明顯，尾盤所剩不多。置業(yè)顧問們反復(fù)提醒：買公寓買商鋪，關(guān)鍵還是看地段，只要地段好，好賣也好租。
在濱江板塊一售樓部，準(zhǔn)備買公寓做投資的林先生說，作為個人投資者，他最看重的是《意見》降低了公寓和商鋪的持有成本和交易成本。
他算了一筆賬：“長沙投資公寓、商鋪，大概是每年5個點左右的收益，更好一點的話，10年能夠回本。”
不過，交易成本高是公寓出手的攔路虎。按照現(xiàn)行政策，商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓過戶費用要交契稅、增值稅、土地出讓金等，合計稅率超過16% 。如果是通過二手中介出售，還要加上傭金，交易成本超18% 。
對此，《意見》明確，對于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位或個人，可適當(dāng)降低相關(guān)交易費用；而且，各縣市還可為新購或租賃非住宅商品房的單位或個人提供購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼。
《意見》還提出降低公寓居民用戶使用成本。居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，由城市自來水公司、電網(wǎng)公司、城市燃?xì)夤境淼綉艉螅脩艨沙址课菟袡?quán)證或不動產(chǎn)登記證書等證件，申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標(biāo)準(zhǔn) 。
不過，有置業(yè)顧問說，已經(jīng)建好的項目里，除了少部分符合消防要求的公寓，其他的并不能開通天然氣。
長沙一在售樓盤
“再不降低商住比，長沙的地就賣不出？”
面對高企的非住宅庫存，今年以來，湖南非住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。8月16日，湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于2021年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》顯示，1—6月，全省商服用地供應(yīng)903.17公頃，同比減少3.1%，占房地產(chǎn)用地供應(yīng)量的27.1% 。
此次，《意見》明確，對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改，并可適當(dāng)降低商住配比。
有業(yè)內(nèi)人士稱，接下來幾個月，長沙很多開發(fā)商可能要排隊去“調(diào)規(guī)”，降低商住比。
“再不降低商住比，項目就沒利潤，開發(fā)商沒錢賺，長沙的地就賣不出。”另有一開發(fā)商長沙公司負(fù)責(zé)人點明這一邏輯。
在數(shù)次推遲后，9月16日，長沙發(fā)布2021年第二批次集中掛牌公告，推出29宗地，其中商住用地21宗，住宅用地8宗。10月18日，長沙市國土局交易網(wǎng)站發(fā)布第二批集中供地終止公告，成交結(jié)果只能用“慘淡”來形容：29宗地，只賣出去10宗，而且全部是底價成交，零溢價，總拍價88億元。
值得注意的是，10宗地中，長沙本土國企就拿走了7宗，其中，長沙市國資委獨資的長沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司拿地金額和拿地面積都位居第一。有市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“本土國有企業(yè)融資成本低，且有當(dāng)?shù)卣С郑诒九瓮僚闹型械鬃饔妹黠@ 。”
這與6月1日時的首輪集中供地成交結(jié)果是冰火兩重天。首輪集中供地，長沙賣出了24宗地塊，9宗地塊觸發(fā)熔斷等待搖號，總拍價約381億元。南湖路048號地塊溢價率高達(dá)49%，最高樓面價達(dá)到約14157元/㎡。
11月1日，在房地產(chǎn)工作座談會上，周志凱強(qiáng)調(diào)，抓好土地出讓的有序供應(yīng) 。
責(zé)編 | 楊琳
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【5折賣不動，20年賣不完？湖南放大招推動非住宅商品房去庫存】

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