最近，恒大暴雷事件霸屏了整個(gè)互聯(lián)網(wǎng) 。當(dāng)然，除此之外，還有曾經(jīng)風(fēng)光無限、股價(jià)沖天的華夏幸福房企也深陷暴雷的泥潭之中 。
房企的暴雷，作為吃瓜群眾的國人也是津津樂道 ?？吹椒科笠粋€(gè)個(gè)的暴雷，似乎房價(jià)被這些房企賣得一天比一天高的怨氣也從吃瓜群眾中消失了 。
甚至一些身處房地產(chǎn)行業(yè)的人也幸災(zāi)樂禍地說：行業(yè)的至暗時(shí)刻尚未到來，預(yù)售制度及合作開發(fā)的后遺癥尚未全面釋放，一波已經(jīng)爆了的（房企）會(huì)導(dǎo)致與其深度合作的（房企）也要爆幾個(gè)，交叉連環(huán)雷暴幾個(gè)......
那么，房企暴雷背后的原因是什么？
答案當(dāng)然是房企的負(fù)債太高了 。
我們來看看中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的TOP前10上市房企2020年負(fù)債榜：
從上述上市房企2020年負(fù)債榜中，前四名負(fù)債均突破1萬億，其中位于總負(fù)債首位的中國恒大總負(fù)債高達(dá)1.95萬億 。
我們再來深度扒一扒中國恒大近8年負(fù)債率情況：
那么，看到這里，我們不禁就有一個(gè)疑問了，房企負(fù)債為何如此之高？下面，我們拋開房企的經(jīng)營性負(fù)債不說，一起來看看他的金融負(fù)債到底有哪些類型 。
一、土地款保證金融資
土地款保證金融資，在房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)術(shù)語叫做“超前融資”，也就是說，在土地款保證金繳納之前，就已經(jīng)引進(jìn)融資機(jī)構(gòu) 。那么，他具體怎么操作地呢？
一般來說，就是通過股加債的融資模式，即開發(fā)商和融資機(jī)構(gòu)成立一個(gè)平臺公司（SPV），一般來說在這個(gè)平臺公司，開發(fā)商持股51%，融資機(jī)構(gòu)持股49%，然后，金融機(jī)構(gòu)的資金通過平臺公司用于繳納土地保證金 。
如果土地保證金需要使用美金支付（當(dāng)?shù)卣胪赓Y需要），則由外資機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立一個(gè)第一個(gè)平臺公司（SPV）公司，再由這個(gè)平臺公司和開發(fā)商設(shè)立第二個(gè)平臺公司（拍地公司），然后美金通過第一個(gè)平臺公司注入到第二個(gè)平臺公司，并用于支付土地保證金 。
另外一些地產(chǎn)公司直接要求他的總包單位替他繳納土地保證金，作為總包單位承包工程的條件，操作模式和上述路徑一致 。土地款保證金融資一般能融到50%-70%資金，如果總包單位墊付，甚至可達(dá)100% 。
土地款保證金融資最大的問題就是土地抵押的問題，在這個(gè)階段，因?yàn)橥恋刈C還沒有辦出來而無法進(jìn)行抵押，但是開發(fā)商會(huì)拿其它土地進(jìn)行抵押貸款 。
二、土地款、前期費(fèi)用和部分建安資金融資
一般來說，拿到預(yù)售許可證前，開發(fā)商的投入是凈投入的，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商的投入會(huì)達(dá)到資金峰值 。
土地款、前期費(fèi)用和部分建安資金的融資俗稱“前端融資”，和土地款保證金的融資模式基本一致，也是金融機(jī)構(gòu)通過股加債的模式進(jìn)來，然后在開發(fā)貸款下來后，再進(jìn)行替換或者到期還款 。
土地款、前期費(fèi)用和部分建安資金的融資，一般也能融到以土地款或者資金峰值為基數(shù)的50%-70%的資金，利率大概在年化13%左右，比土地保證金融資略微低一點(diǎn)（大概年化15%-18%） 。
這是前50前的房企超前端融資和前端融資的情況 。一些排名靠后的房企，土地款、前期費(fèi)用和部分建安融資的利息，有的高達(dá)20%多 。
三、開發(fā)貸融資
開發(fā)貸融資基本上要求滿足“432”條件，這里的“4”即四證齊全（土地證、用地證、工規(guī)證和施工證）、“3”即開發(fā)投入要達(dá)到總投入的30%，“2”即二級資質(zhì) 。
開發(fā)貸融資一般由四大商業(yè)銀行，當(dāng)然一些城鄉(xiāng)行也能進(jìn)行開發(fā)貸，但是額度不高 。四大行在房企資信良好的情況下，也愿意和房企合作，不僅是因?yàn)榉科笥型恋剡M(jìn)行抵押，更為重要的原因是，開發(fā)貸銀行還想接房企的按揭業(yè)務(wù) 。

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