4月的樓市，在大多數(shù)人捂著鼻子撤退的節(jié)骨眼上，還是有很多人不想放過(guò)樓市這塊“臭豆腐” 。這背后的原因不外乎一件事:時(shí)隔八年，樓市再度松綁 。不僅過(guò)程相似，就連低迷的市場(chǎng)也像是一個(gè)模子印出來(lái)的 。更重要的是，上一輪救市讓全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入了翻倍的階段 。這一次，同樣的故事會(huì)在2022年再次上演嗎？
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01消費(fèi)的前提是有錢有閑 。你都是怎么度過(guò)的？
我們來(lái)看看最近幾個(gè)月的消費(fèi)數(shù)據(jù) 。3月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速已降至-3.5% 。無(wú)論是與去年同期相比，還是與去年年末相比，消費(fèi)增速都有明顯回落 ?？磥?lái)我們老百姓花錢的意愿不是很強(qiáng) 。除了被冠毒封殺，消費(fèi)困難，民眾收入下降也是不爭(zhēng)的事實(shí) 。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度人均可支配收入為10345元，雖然與去年同期的9730元相比，有幾百元的增長(zhǎng)，但增速降至6.3% 。換句話說(shuō)，今年前三個(gè)月，全國(guó)14億人的平均可支配收入不到每月3500元，如果扣除物價(jià)上漲等因素，實(shí)際收入可能更低 。當(dāng)高層指出6億人月收入不到1000的時(shí)候，很多人還在震驚，但是現(xiàn)在，甚至可能成為未來(lái)的一種趨勢(shì) 。
反映到現(xiàn)實(shí)中，人們放下了執(zhí)念，買房越來(lái)越理性:2月份中長(zhǎng)期貸款首次減少；根據(jù)央行的調(diào)查，54.7%的居民更喜歡存錢 。此外，2021年個(gè)人按揭貸款余額為38.32萬(wàn)億元，相當(dāng)于3.46億個(gè)家庭平均欠下11萬(wàn)筆債務(wù) 。賺不到錢，可能會(huì)失業(yè)，房貸更沒(méi)著落 。怎么花？
02調(diào)控窟窿越來(lái)越大，但樓市“爛潮”仍在繼續(xù) 。
一方面，銷售接近“腰斬”:據(jù)面包財(cái)經(jīng)4月25日?qǐng)?bào)道，3月，碧桂園房企銷售下滑43%，融創(chuàng)下滑54%，保利下滑22%；另?yè)?jù)其他機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下降52.7% 。這是連續(xù)第八個(gè)月月銷售額下降 。只是頭部開發(fā)商，都沒(méi)落了這么多 。縱觀全局，不難發(fā)現(xiàn)，低迷的業(yè)績(jī)貫穿了整個(gè)市場(chǎng) 。
另一方面，土地賣不出去:第一輪集中供地，福州的流拍率是33%，合肥是25%，武漢是14%，成都是12% 。全國(guó)市場(chǎng)方面，根據(jù)中指院披露的一季度數(shù)據(jù)，住宅用地流拍和撤拍共836宗，流拍撤拍率為23.5% 。7城百?gòu)?qiáng)房企無(wú)一拿地 。
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與此同時(shí)，截至目前，已有超過(guò)80個(gè)城市為樓市松綁，并開始采取一系列措施穩(wěn)定樓市 。從內(nèi)容上看，有發(fā)放住房補(bǔ)貼和給予住房?jī)?yōu)惠的基礎(chǔ)版，有降低貸款利率和首付比例的高級(jí)版，有松綁限貸限售限購(gòu)的高級(jí)版 。隨著松綁范圍的擴(kuò)大，強(qiáng)二線城市也加入了放松調(diào)控的隊(duì)列，其中江蘇南京和廣東佛山最具代表性 。
據(jù)金融協(xié)會(huì)4月27日?qǐng)?bào)道，南京第二次松綁樓市，外地家庭只要在一年內(nèi)繳納6個(gè)月社保，就可以獲得購(gòu)房資格 。要知道，在所有熱門二線城市，買房的門檻至少要超過(guò)2-3年的連續(xù)社保 。這次直接砍半年 ?？梢哉f(shuō)離放松限購(gòu)基本就一步之遙；同樣，佛山也很放松 。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)28日?qǐng)?bào)道，佛山將不再限制購(gòu)買最后一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品房 。也就是說(shuō)，不限購(gòu) 。之所以有5年的限制，是為了避免短期投機(jī) 。
在2021年中國(guó)GDP50排名前50的城市中，南京和佛山是“萬(wàn)億級(jí)”城市，分別排在全國(guó)第10和第17位 。如今萬(wàn)億城市陸續(xù)放松，意味著調(diào)控的差距在拉大 。
從過(guò)去的樓市周期來(lái)看，這些確實(shí)能起到立竿見(jiàn)影的效果 。問(wèn)題是，一方面監(jiān)管在快速放開，另一方面買房買地的意愿卻一再下降 。不得不說(shuō)，現(xiàn)在的購(gòu)房者和房企似乎都有一種“破鍋”的感覺(jué) 。
03回顧八年前的房市周期，樓市還能“力挽狂瀾”嗎？
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