綜合看，IDC行業(yè)具有重資產(chǎn)、高杠桿、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點，是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)證券化標(biāo)的、也是公募REITs的潛在受益領(lǐng)域 。
4、IDC行業(yè)發(fā)行公募REITs的優(yōu)勢
1）IDC是典型重資產(chǎn)行業(yè)，從目前上市的IDC企業(yè)發(fā)展歷史看，大家都是從輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)的路徑，核心原因在于企業(yè)發(fā)展初期沒有很強的資本實力，在上市拓寬融資能力后，企業(yè)開始自建或杠桿收購數(shù)據(jù)中心，形成了大量符合公募REITs標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn) 。
2）正因為IDC是一個重資產(chǎn)行業(yè)，因此其資產(chǎn)也天然帶有高杠桿性 。從國內(nèi)IDC企業(yè)的杠桿水平來看，IDC業(yè)務(wù)占比較高的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，行業(yè)普遍面臨降杠桿和盤活資產(chǎn)的壓力 。
3）IDC下游普遍為企業(yè)客戶，其中零售型IDC客戶較分散，收入和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性較高，具備發(fā)行REITs的有利條件 。以目前儲備的項目為例，光環(huán)新網(wǎng)和世紀(jì)互聯(lián)都屬于零售型IDC企業(yè) 。
因此，通過公募REITs可以盤活I(lǐng)DC企業(yè)存量資產(chǎn)，改善IDC企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時加快并購的速度，提升企業(yè)市場占有率，進而形成頭部效應(yīng)，拉開與其他競爭者的差距 。
02
Pre-REITs和IDC
運營3年以上的IDC項目才可以進行公募REITs，那么作為REITs市場中明珠的IDC資產(chǎn)就有了很大的Pre-REITs空間 。一方面已發(fā)行公募REITs的主體可以通過類似3+N的私募基金模式并購IDC項目，通過2-3年培育至成熟，為已上市公募REITs儲備基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面可以通過建設(shè)新的IDC項目，為公募REITs提供基礎(chǔ)資產(chǎn) 。
這里我重點聊一聊建設(shè)期的IDC項目，那么如何判斷一個IDC項目具備了開工建設(shè)的條件呢？主要從五個方面去進行判斷：
1、項目的立項及土地 。有一個合適的位置建設(shè)IDC項目是非常關(guān)鍵的！根據(jù)業(yè)務(wù)敏感度，IDC業(yè)務(wù)可以分為高時延敏感業(yè)務(wù)、中時延敏感業(yè)務(wù)和低時延敏感業(yè)務(wù) 。對于中低時延敏感業(yè)務(wù)，可以從成本出發(fā)，選擇建立在邊遠(yuǎn)地區(qū)的大規(guī)模、超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心 。而對于高時延業(yè)務(wù)，則選擇位于核心城市核心地段的數(shù)據(jù)中心 。當(dāng)然目前一線城市數(shù)據(jù)中心搶手，更多是從上架、運維、資源協(xié)調(diào)性、高可靠性等多方面考慮，并非單獨從時延考慮，但對IDC項目的轉(zhuǎn)讓價格影響的最大因素就是區(qū)位 。
2、能耗批文 。上文介紹過，目前一線城市能耗管控政策趨嚴(yán)，從一線城市拿到批文的難度在逐步加大 。
具體分析，上海市發(fā)布2021年首批擬新增約3萬個6KW機柜能耗指標(biāo)，本次能耗申請要求與往期對比，在PUE、投資額、稅收、營收等各方面要求都更加嚴(yán)格 。廣東和北京也相繼出臺新政策，從能耗、電費等各方面進一步加大對IDC的管控力度，在“碳中和”影響下，一線及核心城市，政府對能耗和電力的限制將進一步趨嚴(yán)，一線機房稀缺性價值將提升 。下表為部分城市最新IDC相關(guān)政策 。
3、電力接入 。數(shù)據(jù)中心2020年用電量約占全社會總用電量的2.7%，隨著數(shù)據(jù)中心投產(chǎn)規(guī)模的增加，這一占比將持續(xù)上升 。數(shù)據(jù)中心能耗主要包括四部分：IT設(shè)備能耗、制冷系統(tǒng)能耗、供配電系統(tǒng)能耗、照明及其他能耗 ?？偰芎谋菼T設(shè)備能耗，即為PUE值 。各地的PUE要求也不同，一線城市和東部地區(qū)更為嚴(yán)格 。除PUE外，不同地區(qū)電價也不相同 。
因為一線城市本身電力需求就很高，而國網(wǎng)（或南網(wǎng)）在一線城市新增擴容的速度又是有計劃的，所以對數(shù)據(jù)中心約束性最強的是用電指標(biāo)，一線城市的新規(guī)劃數(shù)據(jù)中心往往難以拿到該指標(biāo) 。相對容易拿到電力接入指標(biāo)的第三梯隊區(qū)域，又受限于客戶上架、運維都更復(fù)雜等原因，除了定制型IDC項目都很難落地 。
4、網(wǎng)絡(luò)接入 。這是在這些條件中最容易實現(xiàn)的一個，因為運營商本身有動力為IDC企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，所以這個點我們就不過多的去討論 。

以上關(guān)于本文的內(nèi)容，僅作參考！溫馨提示：如遇健康、疾病相關(guān)的問題，請您及時就醫(yī)或請專業(yè)人士給予相關(guān)指導(dǎo)!

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