5、MOU 。這里是指數(shù)據(jù)中心使用者和建設(shè)者之間簽訂的未來(lái)預(yù)計(jì)租用的協(xié)議或者備忘錄，也可以簡(jiǎn)單理解為預(yù)計(jì)上架率 。這個(gè)指標(biāo)在一線城市其實(shí)不關(guān)鍵，因?yàn)槲覀冋f(shuō)過(guò)一線城市IDC項(xiàng)目具有稀缺性，所以并不缺少用戶租用，而對(duì)于第二梯隊(duì)區(qū)域和第三梯隊(duì)區(qū)域的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，MOU就非常關(guān)鍵了，這也是為什么第三梯隊(duì)區(qū)域多為定制型項(xiàng)目的原因 。
相對(duì)于這些條件，數(shù)據(jù)中心的建設(shè)就要容易的多，主要分為土建工程和設(shè)備安裝兩部分，建成后就可以進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段 。
當(dāng)然不論是去建設(shè)數(shù)據(jù)中心，還是去并購(gòu)數(shù)據(jù)中心，Pre-REITs的最終目標(biāo)也是通過(guò)公募REITs進(jìn)行退出，在審核資產(chǎn)時(shí)也要深入去研究判斷，關(guān)注產(chǎn)權(quán)完整性、客戶分散性等問題，才能更好的將資產(chǎn)儲(chǔ)備起來(lái) 。
03
結(jié)語(yǔ)
IDC作為美國(guó)REITs最被認(rèn)可的一類資產(chǎn)，同時(shí)在國(guó)內(nèi)也呈現(xiàn)出行業(yè)景氣度高（各行業(yè)的旺盛數(shù)據(jù)需求共同拉動(dòng)IDC行業(yè)高速發(fā)展）、高門檻嚴(yán)管控（實(shí)行牌照管理）、區(qū)位要求高（距離決定能耗指標(biāo)，環(huán)一線城市周邊成為熱點(diǎn)區(qū)域）、回報(bào)率高（穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目Cap Rate高達(dá)8%-13%）的資產(chǎn)特性，我們應(yīng)該將IDC資產(chǎn)在未來(lái)公募REITs的發(fā)行中作為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，也期待國(guó)內(nèi)首單IDC REITs的亮相 。

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