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數(shù)據(jù)中心（DataCenter，簡稱DC），即一個(gè)組織或單位用以集中放置計(jì)算機(jī)系統(tǒng)和諸如通信和存儲這樣的相關(guān)設(shè)備的基礎(chǔ)設(shè)施；也可能是以外包方式讓許多其他公司存放它們的設(shè)備或數(shù)據(jù)的地方。互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（InternetDataCenter，簡稱IDC）是指一種擁有完善的設(shè)備（包括高速互聯(lián)網(wǎng)接入帶寬、高性能局域網(wǎng)絡(luò)、安全可靠的機(jī)房環(huán)境等）、專業(yè)化的管理、完善的應(yīng)用的服務(wù)平臺，與數(shù)據(jù)中心的區(qū)別在于有網(wǎng)絡(luò)的接入，且對外提供服務(wù) 。
從IDC建設(shè)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)鏈來說，分為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營，但規(guī)劃、設(shè)計(jì)一般都有專業(yè)人士完成，我們接觸比較多的是建設(shè)和運(yùn)營兩方面，這兩者中建設(shè)期項(xiàng)目更適合于Pre-REITs，運(yùn)營期項(xiàng)目則可以考慮公募REITs 。
01
公募REITs和IDC
首先對IDC行業(yè)做一個(gè)簡單的介紹。說到IDC-REITs就不能不說美國，目前美國上市IDC-REITs共有5支，總市值1430億美元（市值數(shù)據(jù)截至2021年7月28日），5支總市值占比超10% 。
1、從業(yè)務(wù)類型角度分析：
美國上市IDC REITs中2家為零售型、1家為批發(fā)型、2家為混合型，5家公司業(yè)務(wù)量合計(jì)約占全球市場份額的1/4 。下圖為美國IDC REITs基本情況。
零售型是基于機(jī)柜為單位的出租或出售，主要客戶為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、尋求數(shù)據(jù)中心服務(wù)的制造型企業(yè)，對應(yīng)國內(nèi)的企業(yè)是光環(huán)新網(wǎng)、世紀(jì)互聯(lián)等；批發(fā)型是基于機(jī)房模塊單元出租，比如單個(gè)機(jī)房模塊，多個(gè)機(jī)房模塊，乃至整個(gè)數(shù)據(jù)中心的出租或出售，主要客戶為大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等，對應(yīng)國內(nèi)的企業(yè)是寶信軟件。
我國主要的IDC國內(nèi)外上市公司、新三板公司共有12家，其中萬國數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)、鵬博士、光環(huán)新網(wǎng)按照資產(chǎn)規(guī)模位居前四，行業(yè)龍頭資產(chǎn)負(fù)債率相對較高。
2、從業(yè)務(wù)布局角度分析：
五家企業(yè)在全球核心城市大量布局。從美國本土市場看，五家企業(yè)資產(chǎn)分布普遍集中于前十大核心城市。Equinix與DigitalRealty全球化進(jìn)展較快，在美洲、亞太、歐洲、中東及非洲40多個(gè)核心城市都有部署。形成了零售型企業(yè)主要集中一線城市，批發(fā)型布局范圍更廣的大格局。
這和國內(nèi)的業(yè)務(wù)布局較為一致，目前國內(nèi)已經(jīng)形成為了北上深為第一梯隊(duì)、北上深周邊為第二梯隊(duì)、其他區(qū)域?yàn)榈谌蓐?duì)的布局。國內(nèi)IDC產(chǎn)業(yè)從去年開始進(jìn)入到“投資過熱”階段，二三線城市供過于求壓力加劇，但一線城市及周邊在“電力資源稀缺+能耗管控政策趨嚴(yán)”的雙重壓力下，IDC機(jī)柜資源尤其是單點(diǎn)大規(guī)模機(jī)房愈發(fā)稀缺，IDC機(jī)柜價(jià)格保持穩(wěn)定。
3、從REITs收益角度分析：
1）近十年美國上市IDC-REITs收益表現(xiàn)優(yōu)秀，顯著優(yōu)于標(biāo)普500
從總收益率角度，五只IDC-REITs表現(xiàn)優(yōu)于標(biāo)普500 。從資本利得來看，除DLR外，其余四家IDC-REITs均優(yōu)于標(biāo)普500指數(shù)，整體反映了市場對IDC持續(xù)增長的盈利表現(xiàn)和商業(yè)模式的認(rèn)可。龍頭企業(yè)中，零售型龍頭Equinix受益于更靈活的租期和對下游更大的議價(jià)權(quán)，表現(xiàn)優(yōu)于批發(fā)型龍頭DigitalRealty 。下圖為近十年總收益率對比（2011年-2021年）和近十年資本利得（價(jià)格回報(bào)）對比（2011年-2021年）。

來源：Seeking Alpha
因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)公募REITs還沒有IDC資產(chǎn)上市，所以從價(jià)格走勢上沒法進(jìn)行比較，所以我們更關(guān)注IDC資產(chǎn)如何進(jìn)行上市估值。從美國經(jīng)驗(yàn)看，估值主要看EV/EBITDA 。截至目前，IDC REITs板塊平均EV/EBITDA水平為30倍左右，零售型IDC估值更高，其中龍頭Equinix估值最高達(dá)到33.91，QTS以33.89居其次，批發(fā)型IDC估值相對較低，反映了市場給予零售型IDC更高的估值。從單機(jī)柜估值來看，現(xiàn)階段折合單機(jī)柜估值約14-18萬美元。下圖為EV/EBITDA目前估值情況。

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