文章插圖
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房都需要向銀行貸款，這里面就牽扯到一個(gè)重要問(wèn)題——還款方式 。一般買(mǎi)房貸款的還款方式有兩種：等額本息和等額本金 。
對(duì)于這兩種方式到底應(yīng)該怎么選，其實(shí)很多人心里都沒(méi)數(shù) 。通常情況下，銀行默認(rèn)的是等額本息，你不主動(dòng)提出來(lái)，銀行是不會(huì)更改的 。
最近，房貸利率又雙叒叕漲了，貸款成本越來(lái)越高，全國(guó)各地首套房利率已經(jīng)普遍在6%附近了，二套房更夸張，有些銀行甚至已經(jīng)破了7%！你搞不懂“等額本金”和“等額本息”的區(qū)別，可要吃大虧了 。
一字之差，大有不同
等額本息是按照貸款的本金總額和利息總額全部加起來(lái)，然后再平攤到每個(gè)月還款的數(shù)額上面，每月償還同等數(shù)額的款項(xiàng)（包括本金和利息） 。
等額本金是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，每月還款數(shù)越來(lái)越少 。
下面用一張圖來(lái)看看不同還款方式下，每月還款中利息和本金的構(gòu)成：
2種還款方式的示意圖
經(jīng)過(guò)圖上這一比較，每月還款中本金和利息的差異就明顯了 。
等額本息，雖然每個(gè)月還款的金額是一樣的，但是實(shí)際上前期的利息比較多，本金比較少，而越往后所還的利息占比越少，本金占比越多 。
采用等額本金的還款方式，每個(gè)月還的本金是一樣的，前期還的利息和本金比較多，但是越往后面，隨著本金的減少，利息也會(huì)相應(yīng)的減少 。
哪種更劃算？
舉個(gè)例子，假如你貸款100萬(wàn)，貸款利率按基準(zhǔn)利率4.90%計(jì)算，貸款20年，那么兩種不同的還款方式，還款金額區(qū)別如下：
100萬(wàn)貸款，4.9%年利
同樣的貸款額度和年限，等額本金比等額本息還款的利息總額少7.87萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字你可能覺(jué)得不是很敏感，差異不大 。再舉個(gè)例子：
如果按照現(xiàn)階段（2021年8月）各地區(qū)最新的貸款利率均值6.05%來(lái)計(jì)算的話，等額本金比等額本息還款的利息總額少11.88萬(wàn)元 。這差額可抵得上普通白領(lǐng)一年的工資了 。
100萬(wàn)貸款，6.05%年利
經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，我們可以看到，同樣的貸款金額、期限和利率，總利息：等額本息＞等額本金 。這么一算，你肯定覺(jué)得銀行坑了你，對(duì)吧？其實(shí)如果把資金的投資價(jià)值計(jì)算在內(nèi)的話，兩者實(shí)際的利息是差不多的 。
到底怎么選？
看了上面的圖表對(duì)比，你可能直觀覺(jué)得等額本金能省利息，會(huì)是更好的選擇吧？但是有幾個(gè)因素還是要考慮的：
- 新的投資機(jī)會(huì)與貸款成本間的平衡問(wèn)題
但是，如果投資收益是低于貸款利息的，不論風(fēng)險(xiǎn)高低，那你還是老老實(shí)實(shí)選擇等額本金的還款方式吧 。
- 有沒(méi)有提前還款或出售房產(chǎn)的打算
一般來(lái)說(shuō)，提前還貸越早越好，因?yàn)樵谶€貸初期，月供金額多為房貸利息，等到后期再進(jìn)行提前還貸時(shí)意義就不太大了，因?yàn)閹缀踹€的都是本金了 。
如果考慮提前還款的話，建議在貸款期限的三分之一內(nèi)結(jié)清掉最劃算 。比如30年貸款的，提前還款可以在第10年及以內(nèi)還清，20年貸款的，可以在第7年及以內(nèi)還清 。
以上關(guān)于本文的內(nèi)容，僅作參考！溫馨提示：如遇健康、疾病相關(guān)的問(wèn)題，請(qǐng)您及時(shí)就醫(yī)或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士給予相關(guān)指導(dǎo)!
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