在審理商品房買賣合同糾紛中，區(qū)分當事人訂立的協(xié)議時商品房買賣的預約合同還是本約合同 ， 要結合當事人立約時的真實意思以及法律、司法解釋對于商品房買賣合同形式要件的要求進行綜合鑒定 ， 關鍵在于區(qū)分合同是否還存在法律或事實上的障礙，導致合同部分條款缺失或不確定的情形 。如果存在這類情形，一般應認定為預約合同；如果不存在此種情形，無論合同名稱為何，均應視為商品房買賣合同 。
法律依據(jù)：
【怎樣區(qū)分商品房買賣預約本約合同】《公司法》第二十條
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議 ， 為保障將來實現(xiàn)物權 ， 按照約定可以向登記機構申請預告登記 。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力 。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效 。

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