無錫于10月15日上午10時發(fā)布最新公積金政策，調(diào)控從個人貸款端再度收緊#無錫提高二套房公積金貸款利率#的消息在朋友圈不脛而走，對于這樣的調(diào)控其實(shí)我并不意外 。房地產(chǎn)投資風(fēng)在今年開始首先在長三角興起不是沒有原因的，除去資本本身聚集外，也跟當(dāng)?shù)夭簧俪鞘械姆慨a(chǎn)調(diào)控力度弱有關(guān)系 。
提高二套房公積金貸款利率在中部長沙、鄭州等城市早已實(shí)行，無錫此時實(shí)行也是迫于房價(jià)上漲幅度持續(xù)過高有關(guān)系
長沙使用公積金貸款購買二套住房的最低首付款比例為百分之60，貸款利率按基準(zhǔn)利率上10％；鄭州家庭第二次使用公積金貸款、購買家庭第二套住房的，最高公積金貸款金額為60萬元（首套是80萬），公積金貸款利率按照1.1倍執(zhí)行 。除去鄭州和長沙外，國內(nèi)不少城市對于公積金貸款都有相對嚴(yán)格的調(diào)控 。無錫直到今天才提高公積金貸款利率說句實(shí)話有點(diǎn)晚了，幾點(diǎn)觀察：
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近1年來無錫新房價(jià)格同比走勢圖
- 長三角地區(qū)作為國內(nèi)資本比較聚集的地區(qū)，房產(chǎn)投資風(fēng)始終存在，無錫等這樣的城市調(diào)控力度真的有必要加大 。經(jīng)過調(diào)取近1年來無錫房價(jià)走勢圖后，我們發(fā)現(xiàn)一個基本事實(shí)“無錫新房價(jià)格長期保持了8%以上的增速”，其實(shí)不僅僅是新建商品房包括二手房價(jià)格也是如此保持了同比9%左右的高增速 。新建商品房和二手房價(jià)格都保持較高速上漲其背后毫無疑問是有投資因素存在的，這點(diǎn)我們不用懷疑 。
- 長三角地區(qū)作為國內(nèi)資本比較聚集，房產(chǎn)投資風(fēng)比較容易形成的區(qū)域，其房產(chǎn)調(diào)控力度在全國范圍來說只能用中下等來形容 。就以開頭我講的一樣，早在1年前中部的長沙和鄭州等城市對于住房公積金貸款二套房貸款就給出了限制；包括如今的住房商業(yè)貸款利率鄭州等城市的房貸利率基本都在5.8%以上，無錫等長三角城市的房貸利率基本在5%左右 。本身就屬于投資圣地，加上調(diào)控相對的不嚴(yán)格，房價(jià)持續(xù)大漲也就不足為奇了 。
- 國內(nèi)人口和資源流動相對集中的區(qū)域其實(shí)就是長三角和珠三角，這點(diǎn)這么多年來都沒有改變，這也是絕大多數(shù)人認(rèn)為長三角和珠三角地區(qū)主要城市值得投資的潛在邏輯 。這點(diǎn)拿深圳舉例最為恰當(dāng)，深圳本身就是屬于人多地少的典型代表 。長三角和珠三角地區(qū)只不過是上海和深圳的擴(kuò)大版而已 。
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長三角
公積金制度應(yīng)該是首要解決居民、職工的住房問題，剛需理應(yīng)成為首要考慮對象，這點(diǎn)是沒有什么問題的，二套房提高公積金貸款利率有必要
公積金制度在2020年的爭論一直比較多，包括之前黃奇帆和董明珠都認(rèn)為要取消公積金制度的原因在于超過90%以上是購房者享受不到優(yōu)惠 。產(chǎn)生這個問題的原因有幾點(diǎn)：
- 公積金繳納群體相對過少，全國大約1.49億人繳納公積金真正能夠使用公積金貸款的更少；更何況公積金貸款長期以來具備封閉性，異地公積金貸款很難操作 。
- 公積金的提取相對比較麻煩，雖然這些年不少城市都在積極擴(kuò)大公積金提取范圍；
- 公積金貸款的額度比較低，全國很少有城市公積金貸款額度能達(dá)到100萬左右的 。相比于如今的高房價(jià)來說，使用公積金貸款基本意味著首付比例在50%以上，對于真正的剛需來說公積金貸款真的有點(diǎn)“雞肋”了 。
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