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國外養(yǎng)老投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場大多依賴于其雄厚的資金實力、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)、強大的品質(zhì)打造能力，因此，國外養(yǎng)老投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)后，一般是長期持有并自主經(jīng)營 ?？傮w來講，不同的投資主體根據(jù)自身綜合實力選擇相應(yīng)的養(yǎng)老市場進(jìn)入方式、經(jīng)營管理方式并實行產(chǎn)品服務(wù)合理組合。

2.地產(chǎn)經(jīng)營模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式按照市場自然形成原因主要有2種：一種是開發(fā)后沒有順利實現(xiàn)銷售的項目物業(yè)，另一種是根據(jù)自身發(fā)展需要選擇長期經(jīng)營管理物業(yè) 。
沒有順利實現(xiàn)銷售的項目一般選擇租賃的方式選擇專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司或商戶進(jìn)行項目經(jīng)營，這類企業(yè)一般不具備養(yǎng)老服務(wù)的條件與經(jīng)驗。
選擇長期經(jīng)營管理物業(yè)的企業(yè)一般通過融資擴(kuò)股或自主經(jīng)營的方式進(jìn)行養(yǎng)老項目經(jīng)營，這類企業(yè)一般具有較強的資金籌措能力，也具備一定的養(yǎng)老服務(wù)能力。
地產(chǎn)經(jīng)營模式獲得的利潤主要包括租金收入和養(yǎng)老服務(wù)收入。

3.專業(yè)服務(wù)模式。

選擇這種模式的一般是專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，它可根據(jù)自身管理能力選擇適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老市場服務(wù)規(guī)模和服務(wù)方式服務(wù)范圍可以涵蓋老年人護(hù)理、照料、精神安慰、老年用品、生活服務(wù)、文化教育、娛樂休閑、旅游服務(wù)等，服務(wù)層次可以覆蓋家庭、社區(qū)、機(jī)構(gòu)等，老年人可以根據(jù)自身需要靈活的選擇專業(yè)服務(wù)類型。專
業(yè)服務(wù)獲得的利潤包括各層次、各種類養(yǎng)老服務(wù)獲得的報酬。

4.特許經(jīng)營模式。

從事特許經(jīng)營的一般是養(yǎng)老服務(wù)大型品牌企業(yè)，具備強大的管理服務(wù)輸出能力。在這種模式下，大型養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)可以對其他經(jīng)營主體的養(yǎng)老項目進(jìn)行托管，可以對其他經(jīng)營主體或養(yǎng)老經(jīng)營項目進(jìn)行連鎖經(jīng)營，還可以整合養(yǎng)老資源，與其上下游產(chǎn)業(yè)鏈組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，具有較強的可復(fù)制性和成本控制能力。
特許經(jīng)營獲得的利潤包括自身經(jīng)營管理收入部分、允許其他企業(yè)加入收取的加盟費以及資金管理回報收入等。

5.工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品銷售模式。

工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品模式類似于傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)模式，圍繞著老年群體日常用品和特殊商品組織產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和流通，產(chǎn)品類型包括低、中、高端層次，綠色、健康、節(jié)能、舒適是主要產(chǎn)品性能，隨著老年需求層次的不斷提高產(chǎn)品也要不斷的提高自身品質(zhì)性能、實行工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新和種類創(chuàng)新。
工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品模式獲取的是產(chǎn)品的銷售利潤，有時也包括產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)利潤。

6.綜合盈利模式。

綜合模式是以上幾種模式的排列組合，企業(yè)可以根據(jù)養(yǎng)老場地、養(yǎng)老項目、養(yǎng)老規(guī)模、養(yǎng)老市場和自身實力靈活組合服務(wù)模式進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)，以期獲得綜合效益。
當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利的3種實現(xiàn)形式綜合國內(nèi)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利實現(xiàn)形式，主要有三種：

一是持有。

這種模式一般是政府主導(dǎo)的福利性質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
該模式最近發(fā)展趨勢是采用建設(shè)方式，由政府強制配建，在土地供應(yīng)方案和規(guī)劃設(shè)計條件里明確建設(shè)用途為養(yǎng)老，政府給予開發(fā)商一定的土地出讓費、稅費方面優(yōu)惠，將項目融資、特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，雙方協(xié)議約定在一定期限內(nèi)由企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，協(xié)議期滿后，政府無償收回項目。

二是銷售。

以廣州頤年園、三亞清平樂老年公寓為代表。養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售包括產(chǎn)權(quán)銷售和會籍銷售模式。如果是銷售產(chǎn)權(quán)且無后續(xù)養(yǎng)老跟進(jìn)服務(wù)就跟普通房地產(chǎn)開發(fā)項目基本相同，并不屬于嚴(yán)格意義養(yǎng)老地產(chǎn)的范疇。也有采用會籍銷售方式的，這類企業(yè)主體一般是保險公司或基金公司。

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