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養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式（國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的6種主要盈利模式）
無論你的產(chǎn)品或服務(wù)有多好，沒有用戶一切都是虛無。
那這是不是就意味著當(dāng)你有一群固定用戶時，賺錢就變得輕而易舉了呢？
未必。
在養(yǎng)老行業(yè)這個新興領(lǐng)域，無論你是銷售老年住宅還是養(yǎng)老服務(wù)，將自身的養(yǎng)老項(xiàng)目推向市場時都需要考慮到很多因素，比如項(xiàng)目條件、宣傳渠道、潛在客戶、回款方式等。
之所以要費(fèi)盡心思去思考這些因素，無非要實(shí)現(xiàn)一個終極目標(biāo)：盈利。
對于眾多養(yǎng)老項(xiàng)目而言，在眾多盈利模式中，如何選擇合適的那一條路，攸關(guān)生死。
盈利模式到底是什么？在深入挖掘不同盈利模式之前，我們應(yīng)該花點(diǎn)時間來討論一下“商業(yè)模式”、“盈利模式”以及“收入來源”的區(qū)別，因?yàn)檫@幾個詞往往會混淆。
在《盈利模式、收入來源與商業(yè)模式之別》這篇文章中，Alex Genadinik做出了很好的解釋工作。要點(diǎn)概括如下：
公司的一項(xiàng)收入來源，指的是公司單個業(yè)務(wù)能夠帶來的收入流入。根據(jù)業(yè)務(wù)模式的不同，即可能沒有收入來源，也可能有多個收入來源；
盈利模式，指的是通過制定合理的策略，有效利用公司已有的資源來管理各個業(yè)務(wù)單元，以達(dá)到培育與最大化各項(xiàng)收入來源的目的；
商業(yè)模式，則指的是從戰(zhàn)略層面整體把控業(yè)務(wù)的方方面面，其中就包括了企業(yè)的盈利模式、各項(xiàng)業(yè)務(wù)為公司帶來的收入來源、以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)如何很好地整體配合。
現(xiàn)階段6種主要盈利模式目前，國內(nèi)已形成的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利模式主要有以下六種：
地產(chǎn)開發(fā)模式、地產(chǎn)經(jīng)營模式、專業(yè)服務(wù)模式、特許經(jīng)營模式、工業(yè)產(chǎn)品銷售模式、綜合模式等，不同的經(jīng)營模式具有不同的經(jīng)營理念、經(jīng)營方案與盈利特點(diǎn) 。

1.地產(chǎn)開發(fā)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式是當(dāng)前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要表現(xiàn)形式，參與的主體包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、保險公司、國外養(yǎng)老投資機(jī)構(gòu)等，我國《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，投資主體要進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，必須先申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也就是要從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力并獲得從業(yè)資格。
因此，地產(chǎn)開發(fā)模式實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，只是市場推動力量、所提供的產(chǎn)品類型和經(jīng)營方式有所不同。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如保利、首創(chuàng)、萬科、綠地等均在積極試水主要是看中了養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力，嘗試調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，努力拓展地產(chǎn)市場的寬度與深度，推動房企轉(zhuǎn)型發(fā)展。
從市場層面來看，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老產(chǎn)品特別是老年住宅供給不足是重要國情，市場決定了房屋供給結(jié)構(gòu)與品質(zhì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對龐大的老年群體，開發(fā)建設(shè)適老社區(qū)、老年住宅是重要發(fā)展方向。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要目的還是實(shí)現(xiàn)銷售，迅速回籠資金，因?yàn)閭鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅長于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，對后期養(yǎng)老服務(wù)與物業(yè)管理并不在行，從社會分工角度來講開發(fā)建設(shè)與服務(wù)管理分離符合科學(xué)發(fā)展要求。
保險公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場得益于保監(jiān)會政策的松動，年保監(jiān)會發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，為保險資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場打開了通道，目前保險資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已逾億元。
保險公司進(jìn)入養(yǎng)老市場主要有二個目的，一是通過養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使養(yǎng)老資金得到保值增值，從國內(nèi)統(tǒng)計資料分析來看，房地產(chǎn)開發(fā)收益一直高于保險收益；二是創(chuàng)新保險服務(wù)領(lǐng)域，使保險公司更具有市場號召力。因此，保險公司從事房地產(chǎn)開發(fā)一般以獲得長線收入流為主，投資方式多釆取入股合作形式，對外發(fā)售釆取“保險會員制入住資格”條件。

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